Một tuần qua nhiều người khắp nơi đổ về huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu mua bán đất vì rộ thông tin tập đoàn lớn sắp đầu tư dự án trên đất vàng địa của huyện này. Các xã Châu Đức, Suối Nghệ, Suối Rao, Đá Bạc xảy ra hiện tượng rất cao. Lúc chưa "sốt", đất mặt tiền quốc lộ 56, mỗi mét ngang chỉ khoảng 200-300 triệu đồng, tuần qua được đẩy lên 500-550 triệu đồng. Đất bên trong các khu dân cư, từ 40 triệu đồng được thổi gấp ba gấp bốn.
Diễn biến thất thường tại thị trường đất nền Châu Đức khiến nhiều người hoang mang đây là cơn sốt ảo khi ghi nhận thông báo ban đầu, giao dịch không tăng nhiều so với cùng kỳ, cơn sóng lớn đẵn do bên bán thổi giá.
Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, bên cạnh việc quan sát diễn biến giao tiếp thành công qua thống kê của cơ quan quản lý và theo dõi giá cả thị trường, có thể quan sát một lát cắt nhỏ hơn nhưng phản chiếu được thực chất của cơn sốt đất đó là khâu đặt cọc.
Quy trình mua bán nhà đất trong điều kiện thông thường là ký giao kèo đặt cọc mua tài sản và đôi bên cùng ra công chứng cọc trong thời gian từ 2 tuần đến 8 tuần, tuỳ thoả thuận. Hết vận hạn này, bên bán và bên mua cùng hợp nhất ký hợp đồng mua bán, sang tay. Trong điều kiện thường ngày, không có hoặc rất hiếm khi xuất hiện bên thứ ba chen chân vào quá trình đặt cọc và công chứng cọc.
|
|
Mẩu rao bán đất treo ở cột điện trên quốc lộ 56 qua xã Bình Ba. Ảnh: Nguyễn Khoa. |
Tuy nhiên, những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Cụ thể, bên B đặt cọc mua đất của bên A, nhưng ngay sau đó bên B nối bán cho bên C bằng hình thức ký giao kèo nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh.
Chưa dừng lại ở đó, bên C có thể bán cho bên D và nhận cọc của D khi giá đất vẫn leo thang. Hiện tượng này gọi là đặt cọc chồng cọc. Người mua sau thấy giá tăng cao bán có lãi lập tức đẩy hàng cho người kế tiếp. Vòng tròn mua bán cọc cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá đất chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt.
Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, cả thảy các giao kèo cọc domino sẽ bị phá vỡ. Trong trường hợp bên A không muốn bán đất nữa, hoặc A muốn bẻ kèo đền cọc để bán được giá cao cho đối tác mới thì các bên B, C, D cũng phải xử lý đền bù giao kèo cọc. Điều đáng quan ngại là càng xuất hiện nhiều bên tham dự lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.
Thị trường nhà đất chỉ nóng sốt sau một thời kì ngắn, chao đảo 1-3 tuần giá sẽ tạm chững để điều chỉnh cục bộ do đã đến thời gian công chứng. Lúc này, người lướt cọc không đủ tài chính sẽ giảm bớt lợi nhuận kỳ vọng và giảm giá bán xuống. thời khắc này nhiều người cẩn trọng và hạn chế rủi ro, không muốn lướt cọc sẽ hay chọn phương án đặt cọc có công chứng. Người lướt sóng thích cọc giấy tay để huỷ cho dễ, đỡ phức tạp về pháp lý.
Thị trường lướt sóng dài hay ngắn phụ thuộc vào độ phủ thông báo và tiến độ thực thụ của dự án làm cho đất sốt như thông tin khảo sát dự án, duyệt dự án, đền bù giải vây, khởi công, hoàn thành từng hạng mục, bán hàng, bàn giao...
Nếu các dự án làm cho đất xung quanh sốt triển khai sớm thì người mua có dịp chốt lời vì giá trị tài sản chắc chắn tăng lên theo tiến độ công trình. Song nếu dự án chậm triển khai và khi thông báo về dự án không còn dập dồn, nhà đầu tư phải lường trước sẽ bị chôn vốn lâu vì không còn cú hích nào để tạo sóng.
Ông Duyệt khuyến cáo giới đầu tư cần thận trọng khi lao vào lướt sóng cọc tại các cơn sốt đất ăn theo những dự án hoành tráng. Bởi lẽ về cơ bản, giá đất xung quanh chỉ thực thụ có giá trị cao khi dự án tạo sóng thật sự khai triển và về đích.
Trung Tín
0 nhận xét:
Đăng nhận xét